Achat / Vente immobilière : Le rôle du notaire

Même si l'on sait que l'intervention d'un notaire est une étape incontournable et obligatoire lorsque l'on procède à l'achat ou à la vente d'un bien immobilier, son rôle demeure souvent assez flou aux yeux du vendeur ou de l'acquéreur.

Pourtant, le notaire joue un rôle essentiel dans une transaction immobilière car c'est lui qui authentifie les actes juridiques et qui se charge de vérifier que la réglementation en vigueur est respectée tout au long des démarches et jusqu'à la signature de l'acte authentique définitif. La profession de notaire est très réglementée et obéit à des obligations déontologiques fortes qui demandent au professionnel de prêter serment auprès du tribunal mais également auprès des instances des chambres notariales.

C'est donc avec une éthique et un engagement vis-à-vis des acquéreurs, des acheteurs et du législateur que votre notaire intervient au cours de toutes les phases de votre transaction immobilière : rédaction et signature de l'avant-contrat, du compromis de vente et de l'acte authentique, réalisations des formalités administratives, calcul des impôts et taxes, déclaration fiscale de plus-value...

Recourir aux services d'un notaire, au-delà de l'aspect obligatoire, permet de prouver l'authenticité des actes, de revendiquer leur validité et de légaliser la vente au niveau juridique.

Acheter une maison ou un appartement représente souvent une grande étape : cela peut être la concrétisation d'un projet de longue date, ou encore la suite logique d'un mariage ou d'un PACS. Mais acheter un logement implique également, en général, un investissement financier non négligeable. C'est pourquoi toutes les transactions immobilières exigent l'intervention d'un notaire. Vous vous apprêtez à acquérir un bien ou encore un terrain à bâtir ? Le point sur le rôle et les missions de l'officier public tout au long de l'opération.

Le notaire, un conseiller et un médiateur à vos côtés

En tant qu'acquéreur, c'est à vous de choisir le notaire (et d'ailleurs de lui verser ses émoluments). Spécialisé en droit immobilier, ce professionnel assermenté devient ensuite votre interlocuteur privilégié au cours de la transaction. Le conseil fait en effet partie de ses missions essentielles.

En pratique, le notaire répond à toutes vos questions juridiques, et vous guide dans certaines situations particulières : achat à plusieurs, achat en indivision, création d'une SCI (Société civile immobilière)... Il vous éclaire également sur la portée de votre engagement, et vous indique les différents points à vérifier impérativement avant de vous lancer dans l'achat : l'environnement du bien que vous convoitez, les éventuels travaux à effectuer avant de pouvoir y habiter (ou de le louer le cas échéant)... Mais ce professionnel est aussi très souvent un fin connaisseur du marché de l'immobilier dans sa zone d'exercice. Il peut donc ainsi, entre autres, vous faire des suggestions pertinentes pour négocier le prix d'achat du bien qui vous intéresse.

Pour autant, le notaire n'est pas "de votre côté" : tenu à l'objectivité et à l'impartialité par des règles de déontologie strictes, il défend au contraire les intérêts des deux parties, même s'il n'a que l'une d'entre elles pour client. S'il relève une anomalie dans le projet de vente, le notaire doit donc la signaler aussi bien à l'acheteur qu'au vendeur du bien concerné.

Un officier public pour garantir la régularité de la transaction immobilière

L'achat ou la vente d'un bien immobilier entre particuliers est une transaction complexe et de longue durée : en moyenne, entre trois et quatre mois séparent la signature du compromis de celle de l'acte de vente. Et en fonction de votre choix, le notaire peut vous offrir son assistance juridique et administrative durant tout ou partie du processus.

Un avantage lors du compromis de vente

Le compromis de vente (qu'on appelle aussi promesse synallagmatique de vente) peut parfaitement être signé sous seing privé (sans faire appel à une agence immobilière). Mais vous avez également la possibilité de le signer devant un notaire. Cette seconde option peut vous apporter des garanties intéressantes, car le compromis constitue un document très important : à ne pas confondre avec la promesse de vente, qui est unilatérale, il engage fortement les deux parties. En d'autres termes, si l'une d'elles renonce à réaliser la transaction, l'autre sera en droit d'engager une procédure en justice afin de l’y contraindre. Concrètement, le compromis fixe en détail les conditions contractuelles de la vente, ainsi que le prix du bien et la date butoir de la signature de l'acte de vente. Il anticipe ainsi le contenu de l'acte définitif.

S'il est sollicité dès l'étape du compromis de vente, le notaire prend en charge différentes formalités : il contrôle votre identité ainsi que celle du vendeur du bien, et rassemble les documents indispensables à la transaction. Parmi ces derniers, on peut mentionner le titre de propriété, l'état des éventuelles charges de copropriété ou encore le dossier de diagnostic technique. Le notaire vérifie également la situation hypothécaire du bien immobilier, les règles d'urbanisme locales ou encore l'existence d'un éventuel droit de préemption de la commune.

Une fois muni de tous ces éléments, l'officier public peut réaliser la rédaction du compromis de vente : vous avez ainsi l'assurance de disposer d'un document sans erreurs ni omissions, qui pourraient compromettre la transaction. Également présent lors de la signature du document, le notaire donne au compromis la forme d'un acte authentique et donc une valeur juridique. Il informe aussi les deux parties du délai qui leur est imparti avant la signature de l’acte définitif de vente (en général trois mois plus tard).

Une présence obligatoire lors de l'acte de vente

C'est la loi : même si vous avez signé votre compromis de vente sous seing privé, vous devez impérativement avoir recours à un notaire lors de la conclusion de l'acte définitif de vente. À ce stade, l'officier public réunit les deux parties et leur donne lecture du document, après avoir vérifié leur identité. L'acquéreur et le vendeur peuvent ensuite apposer leur signature sur l'acte de vente. Le notaire authentifie alors le document, et en fait ainsi une preuve irréfutable : par la suite, il sera impossible à quiconque de contester que vous êtes bien le propriétaire du bien cédé. À la fin du rendez-vous, l'officier public vous remet une copie de l'acte ainsi qu'une attestation de propriété.

Une fois la transaction réalisée, le notaire se charge de publier le transfert de propriété au Service de la publicité foncière afin que le bien soit opposable au tiers. Cette démarche, qui doit toujours intervenir dans un délai maximal d’un mois après la signature, assure la validité de l’acte authentique. Le notaire conserve ensuite le document pour une durée de 75 ans. Si jamais il transmet son étude, c'est son successeur qui assurera la conservation des archives. Enfin, au bout de 75 ans, l'acte de vente sera transmis aux archives du département.

Le notaire, un intermédiaire financier

En plus de ses fonctions juridiques et administratives, le notaire peut jouer un rôle de percepteur au cours de la transaction immobilière. Si vous choisissez de le faire intervenir dès le compromis de vente, il se charge en effet d'encaisser votre acompte, à verser après la signature. Le notaire place alors cette somme, qui s'élève en principe à 5 à 10 % du prix de vente du bien, sur un compte séquestre, qui ne génère pas d'intérêts. Il la reverse ensuite au vendeur du bien par virement bancaire. Le notaire permet ainsi à celui-ci d'éviter les fraudes ou encore les chèques en bois. Notez que si le compromis de vente est signé sous seing privé, c'est l'agent immobilier (ou le vendeur lui-même si vous ne passez pas par une agence) qui se charge de l'encaissement du dépôt de garantie.

Parallèlement, le notaire se charge de calculer les montants des taxes ainsi que des impositions sur les plus-values liées à la vente. Il en assure ensuite la collecte pour le compte de l'État. Enfin, une fois la transaction finalisée, le notaire s'occupe de débloquer les fonds en vue du paiement effectif du prix du bien immobilier au vendeur. Pour cela, il envoie à l'établissement prêteur une demande officielle, qui précise le montant ainsi que la date de signature de l'acte définitif de vente.

Conseiller à la fois l'acheteur et le vendeur, assurer la régularité et la sécurité de la transaction ou encore percevoir le dépôt de garantie versé par l'acquéreur : dans le cadre d'une opération immobilière, le rôle du notaire, fondamental, recouvre donc non pas une mais bien plusieurs missions complémentaires. Quel que soit votre projet d'achat, à vous de décider si vous souhaitez recourir aux services de cet officier public dans les limites imposées par la loi, ou si vous préférez bénéficier d'un accompagnement complet dès l'étape du compromis de vente.

Quelles sont les tâches réalisées par votre notaire lors d'une vente immobilière ?

Bien que la rédaction d'un compromis de vente ne fasse pas l'objet d'une obligation de recourir à un notaire, lui confier cette tâche est fortement recommandé pour mettre à l'abri le vendeur et l'acheteur d'éventuels désaccords ou d'un désistement de dernière minute. Malgré cela, l'intervention de votre notaire va bien plus loin que la simple rédaction et signature d'un compromis de vente ou d'un acte authentique. En effet, il est le garant de la légitimité d'un bien immobilier à être vendu et de l'assurance d'un respect totale des obligations de chacune des parties.

Les formalités administratives qui encadrent une transaction immobilière sont nombreuses même si elles ont tendance souvent à échapper aux protagonistes de la vente puisque réalisées directement par le notaire. Il s'agit notamment de vérifier et de certifier l'état-civil des parties, de contrôler le statut juridique du bien concerné, de s'assurer de l'existence du permis de construire initial ainsi que d'une attestation dommages-ouvrage en cas d'un bien vendu de moins de dix ans ou de travaux d'agrandissement pour ce même laps de temps ou de vérifier la situation hypothécaire du bien.

C'est également le rôle du notaire que de prendre attache de manière réglementaire auprès de la mairie dont dépend le bien pour purger le droit de préemption de la municipalité et de demander un certificat d'urbanisme, auprès du syndicat de copropriété s'il existe pour vérifier que le vendeur est à jour du paiement de sa quote-part sur les charges, et de s'assurer de l'encaissement du dépôt de garantie devant obligatoirement être versé par l'acheteur.

Quels sont les frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier ?

Contrairement aux idées reçues, les fameux frais de notaire auxquels chaque acheteur est soumis lors de l'acquisition d'une maison ou d'un appartement ne sont intégralement perçus par l'office notarial. En effet, les frais de notaire, qui représentent en France entre 7 et 8% du prix d'une vente, se décomposent entre les droits de mutation, les émoluments de formalités, et la contribution de sécurité immobilière.

• Les droits de mutation

La plus grande partie du montant des frais de notaire est à amputer aux droits de mutation qui correspondent à l'obligation de publicité foncière et aux droits d'enregistrement. Ces montants, qui représentent environ les deux tiers des frais de notaire auxquels tout acheteur doit faire face, sont perçus par votre étude notariale avant d'être reversés aux services fiscaux de l'État.

• Les émoluments

Cette partie des frais de notaire correspond à la rémunération de votre office notarial pour l'ensemble des prestations, formalités et rédactions réalisées pour mener à bien la transaction immobilière.

• La contribution de sécurité immobilière

Une autre taxe perçue par les services fiscaux de l'État qui prélève 0,10% de la valeur totale de la maison ou de l'appartement faisant l'objet de la transaction.

En résumé, la part des frais de notaire permettant de rémunérer les services de votre étude notariale représente entre 15 et 20% seulement de la somme totale. Ce sont les émoluments du notaire ainsi que la fourchette de prix dans laquelle se trouve le bien immobilier qui vont influer sur le montant des frais de notaire.

Pour obtenir les meilleures conditions et les meilleurs tarifs pour négocier vos frais de notaire, il convient donc de demander la réalisation d'un devis détaillé qui vous permettra de trouver le notaire idéal et proche de chez vous pour votre projet immobilier.

Comment choisir son notaire pour réaliser son projet immobilier ?

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