L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes possèdent ensemble les mêmes biens. À première vue, il facilite le financement, l'entretien et la gestion. Mais cette situation n'est pas sans risque. Il vaut mieux l'anticiper par un accord d'indivision.
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L'indivision semble être le moyen le plus facile d'acheter une propriété ensemble. Bien sûr, ce n'est pas la seule (il est possible d'opter pour des formules plus spécifiques comme le SCI par exemple), mais elle est de loin la moins restrictive. Ce moyen ne nécessite pratiquement aucune procédure ou formalité particulière.
Chaque acquéreur est propriétaire du bien à concurrence du montant de sa contribution financière au moment de l'achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa part soit matériellement distinguée. L'achat en indivision est donc très simple, du moins au début, surtout pour les cohabitants ou les couples qui souhaitent acheter leur propre maison ensemble.
Charlotte vient d'hériter des terres de sa grand-mère. Charlotte et Thomas y voient déjà la maison qui accueillera leurs enfants. Mais Thomas apprend qu'il ne sera jamais propriétaire de sa maison. À moins que....
L'indivision comporte-t-elle des risques ?
Une fois que la propriété a été achetée, chacun des propriétaires (appelé un indivisaire) a des droits sur la totalité de la propriété. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité (à quelques exceptions près). Ceci, en cas de désaccord, peut rapidement conduire à des situations de blocage.
En outre, chaque indivisaire est tenu de payer les dettes de l’indivision indivise (impôts ou travaux d'habitation, par exemple) au prorata de sa part. En d'autres termes, il est essentiel d'évaluer correctement les risques de désaccord avant l'achat.
Enfin, le régime d’indivision est provisoire. La loi énonce comme principe que " nul ne peut être contraint de rester en indivision ".
Si l'un des indivisaires décide de mettre sa part en vente, les autres, qui ne peuvent s'y opposer, disposent d'un droit de premier refus sur la part cédée. Si le bien n'est pas racheté (par un autre copropriétaire indivis ou par un tiers), il doit être vendu.
Il est possible de corriger cette situation d'insécurité en signant une convention d'indivision. Sous peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, elle énumère les biens indivis et précise les droits de chaque indivisaire. Dès qu'il s'agit d'un bien immobilier, elle doit également être rédigée par un notaire et publiée par le Service du Registre Foncier.
Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). Dans ce cas, les indivisaires restent libres de la renouveler par simple accord ; un renouvellement tacite peut être envisagé.
La convention d'indivision a pour objet d'organiser la gestion de l'indivision et de fixer les règles du jeu. Les indivisaires peuvent ajuster la répartition de leurs charges ; nommer un gérant (choisi ou non parmi eux) ; déterminer le montant d'une indemnité d'occupation (si l'un d'eux occupe seul le bien par exemple), etc......
Lorsque l'accord est conclu pour une durée indéterminée, aucun des indivisaires ne peut exiger la vente du bien pour obtenir sa part.
Lorsque la vente d'un bien en indivision est bloquée par l'un des indivisaires, l'autorisation de vente peut être demandée au tribunal de première instance par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis. L'intervention du notaire est obligatoire.
Existe-t-il d'autres situations d’indivision ? L’indivision n'est pas toujours une situation choisie.
Elle peut être subie à l'occasion d'un décès, par exemple, en attendant que la succession entre les héritiers soit réglée (héritage commun) ; ou lors de la dissolution d'une communauté conjugale lors d'un divorce (possession commune post communautaire).
Mais qu'elle soit constituée volontairement ou involontairement, l’indivision indivise reste soumise aux mêmes règles.
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