Compromis de vente : ce qu'il faut savoir

Quand signer un compromis de vente ?

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est en fait un document qui vient mettre en lumière l'accord de deux parties concernant une vente immobilière. On définit aussi le compromis de vente comme un « avant-contrat », car il se signe avant le contrat de vente définitif. 

Sa signature intervient dès que les deux parties sont tombées d'accord, au terme d'une négociation, sur la valeur du bien immobilier et sur la date finale de la vente. Dans le compromis de vente, le vendeur affirme sa volonté de vendre le bien à un individu X (qui n'est autre que l'acheteur). Celui-ci de son côté affirme aussi sa détermination à vouloir acquérir le bien concerné. 

Bref, le compromis de vente peut être considéré comme un authentique contrat liant deux personnes. De ce fait, celles-ci sont donc tenues de respecter ses termes.

Pourquoi signer un compromis de vente ?

La signature d'un compromis de vente entre deux parties s'accompagne d'avantages indéniables qu'on ne peut ignorer. 

Du côté du vendeur du bien, la signature d'un compromis de vente entraîne un premier avantage : celui de percevoir une avance. Celle-ci doit représenter entre 5 et 10 % du prix auquel le bien immobilier est vendu. Le terme technique attribué à cette somme est : « dépôt de garantie ». Plus tard, lorsque le contrat de vente sera signé chez le notaire, cette somme sera soustraite du prix de vente.

Le second avantage du compromis de vente se situe au niveau de la volonté de l'une des parties à vouloir rompre la transaction de vente. L'autre partie signataire peut donc légalement la contraindre à respecter ses engagements (mentionnés dans ledit compromis de vente) en saisissant la justice. Cela peut se solder par le paiement de la somme restante en plus du paiement de lourds dommages et intérêts de la part de la partie fautive. 

Ensuite, il est vrai que l signature d'un compromis de vente en fait un contrat légal. Mais celui-ci n'a pas besoin de se faire enregistrer auprès des administrations fiscales. Et comme ce genre d'enregistrement s'accompagne souvent de frais supplémentaires qui sont occasionnés, cela signifie donc que ces frais sont inexistants dans le cas du compromis de vente. Ce qui en fait un autre avantage.

Le compromis de vente est très important. En effet, c’est au cours de sa signature que tous les aspects du projet de vente sont abordés, à savoir :

• le bien immobilier lui-même (sa désignation exacte, superficie, copropriété, servitudes…)
• les différents accords  à fixer entre acquéreur et vendeur (prix, certificats à fournir par le vendeur pour l’acquéreur et le notaire
• les conditions générales et particulières de la vente et les conditions suspensives, ainsi que la date butoire à laquelle l’acte authentique de la vente doit avoir lieu.
• le financement (comment l’acquéreur prévoit de payer son acquisition : comptant avec un prêt et un apport personnel, ou comptant sans emprunt de ses deniers personnels, en viager).
• et toutes les questions, renseignements que le notaire peut vous apporter pour vous sécuriser.

Avant la vente, un dossier de diagnostics techniques doit être établi et c’est le vendeur qui doit s’occuper de faire passer un diagnostiqueur. Il doit également regrouper l’ensemble des différents certificats et diagnostics par des professionnels pour que le notaire puisse monter le dossier de vente. L’acquéreur doit être en mesure de pouvoir consulter tous ces documents pour acheter en toute connaissance de cause.

Le notaire demande également et en particulier s’il s’agit de l’achat d’une maison individuelle, un diagnostic d’assainissement qui rejoint les autres documents.

Dans les conditions suspensives du compromis de vente, il faut signaler que, lorsque l’acquéreur prévoit un emprunt, il est protégé par la condition d’obtention de son crédit. S’il n’obtient pas son prêt immobilier dans un certain délai, il peut renoncer à son projet sans pénalité.

Comment casser un compromis de vente ?

Cela est possible en observant les préconisations de la loi. En effet, la loi d'août 2015 a prévu les voies et moyens permettant de casser un compromis de vente. 

Cette loi a aussi été promulguée dans le but de protéger l'acheteur non professionnel (quelqu'un qui ne serait pas un habitué de ce genre de transaction et qui ne serait donc pas au fait des pratiques légales à exercer dans le cadre de son droit). 

Ainsi, la loi d'août 2015 donne un délai d'une dizaine de jours pour changer d'avis. C'est ce qu'on appelle le délai de rétractation. Lorsque l'acheteur prend la décision de se rétracter, il n'est pas dans l'obligation de donner au vendeur les raisons justifiants sa décision. Par ailleurs, cette décision de rétractation se fait sans qu'il y ait des pénalités à payer. Changer d'avis est possible, encore faut-il que cela se fasse dans le délai de rétractation prévu par la loi. L'acheteur doit donc faire part au vendeur de sa volonté de se rétracter dans les délais impartis. 

Si le vendeur a désigné un mandataire dans le compromis de vente afin de le représenter, alors c'est à ce mandataire que l'acquéreur devra faire connaître sa décision de rétractation avant la fin du délai. Cette rétractation s'exprime par le biais d'une lettre recommandée. Un avis de réception doit accompagner cette lettre. Par contre, il faut faire attention à certains détails qui peuvent tromper et conduire à ce que la rétractation ne se fasse pas. C'est par exemple le cas lorsque le recommandé n'est pas récupéré à la poste. Cet oubli n'influe en rien sur la progression temporelle normale du délai. Il peut arriver que le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour de week-end ou encore sur un jour férié. Dans ce cas, sera considérée comme fin de délai le prochain jour ouvrable. Lorsque le compromis de vente est cassé dans les délais impartis, les conséquences sont simples : le compromis devient nul d'une part. Et d'autre part, l'avance qui avait été auparavant versée par l'acheteur du bien immobilier se doit de lui être reversée. Et ce, dans un délai de trois semaines qui commencent à partir du lendemain du jour où la rétractation a été officielle.

Bien qu’il ne soit pas illégal de signer un compromis de vente directement entre particuliers, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour cette signature. La rédaction de ce document et la constitution du dossier dépendent de la compétence d’un professionnel du droit qui saura conseiller utilement et établira tous les actes en y annexant tous les documents nécessaires.

Avantages à signer devant un notaire

C’est le notaire qui s’occupe de tout : rédaction de l’avant-contrat, vérification des pièces à annexer et surtout il est le garant de la validité de la transaction sur le plan juridique.

La signature du compromis de vente n’engendre pas de frais particuliers. Par contre, le notaire vous demandera, le jour de cette signature, une provision sur frais (entre 150 et 500 €) en avance des frais qui seront à payer le jour de la signature de l’acte authentique au plus tôt trois mois plus tard.

Si le vendeur et l’acquéreur ont chacun un notaire, en général le compromis de vente se signe chez le notaire du vendeur et l’acte authentique se signe chez le notaire de l’acquéreur. Dans ce cas les frais de notaire restent les mêmes que s’il n’y avait qu’un seul notaire. Les émoluments sont partagés entre eux. Les frais de notaire sont de toute façon à régler par l’acquéreur uniquement.

Un acte authentique ne peut se signer que devant notaire, d’une part parce que c’est une sécurité juridique, et d’autre part, après la signature, le notaire a encore rôle important à jouer. Il doit s’occuper des formalités d’enregistrement et de publicité dans les administrations, et il n’y a que lui qui peut le faire.

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