Le rôle du notaire de la promesse au compromis de vente

Tout ce que vous devez savoir sur l'acte de vente

• Quelles sont les formalités préalables à la signature de l'acte de vente ? 
• Quels sont les délais pour remplir les formalités avant la signature ? 
• Quelles sont les formalités après la signature de l'acte de vente ?
•  Pourquoi la publication de la vente est-elle essentielle ? 
• Que couvrent les frais de notaire dans une vente immobilière ?

La promesse de vente

Dans la promesse de vente (aussi appelée "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage envers l'acheteur potentiel (bénéficiaire désigné) à lui vendre son bien à un prix fixe. 

Il lui donne ainsi une "option" exclusive pour un temps limité (généralement deux à trois mois).  Pendant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou d'offrir le bien à un autre acheteur. L'acheteur potentiel bénéficie de la promesse d'acheter ou non. Un avantage indéniable !  

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix de vente. 

 S'il décide d'acquérir, cette indemnité sera déduite du montant à payer. Mais s'il renonce à acheter ou n'indique pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera la propriété du propriétaire à titre d'indemnité.  

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de l'Administration Fiscale dans les dix jours suivant la signature de l'acte de vente dans le cas d'un acte privé. En outre, lorsqu'elle est accordée pour une période de plus de 18 mois, elle doit être exécutée par acte authentique.   

Les frais d'inscription, payés par l'acheteur, s'élèvent à 125 €.  Souvent pressés de conclure, les acheteurs et les vendeurs imaginent parfois que la signature du contrat préliminaire ne les engage pas beaucoup.  Ce n'est pas vrai : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui comporte des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la vente future et confirme leur accord.  Bien qu'il ne soit pas juridiquement contraignant, ce document est donc essentiel.

Le contrat de vente

Dans le contrat de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), le vendeur et l'acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé d'un commun accord. Sur le plan juridique, le compromis vaut donc la peine d'être vendu. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'obliger par une action en justice, en plus de réclamer des dommages-intérêts.

La signature du contrat est accompagnée du paiement par l'acheteur d'une somme d'environ 5% à 10% du prix de vente, appelé dépôt de garantie. Il sera déduit du prix lors de la signature de l'acte notarié.  Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des autorités fiscales. Cette absence de frais est un atout.

L'offre d'achat ou l'offre de prix

Appelé indistinctement offre d'achat, promesse unilatérale d'achat ou même simplement offre de prix, ce document présenté par certains agents immobiliers doit être considéré avec prudence.  En effet, sa principale caractéristique est de ne lier que l'acheteur et non le vendeur.  Le vendeur doit vous notifier sa réponse dans les délais et sous la forme indiquée dans l'offre (généralement par lettre recommandée avec accusé de réception). S'il accepte l'offre par écrit, la vente est théoriquement réputée conclue. 

Par contre, vous pouvez vous retirer parfaitement si le vendeur vous fait une contre-proposition ou s'il ne vous répond pas dans le délai imparti.  Une précaution de base consiste à inclure dans l'offre d'achat des conditions suspensives (par exemple, l'obtention d'un prêt) et à ne laisser au vendeur qu'un court délai (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.  Aucun paiement ne peut être exigé de l'acheteur, à peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).

Clauses suspensives : exceptions à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, l'acheteur et le vendeur peuvent décider d'un commun accord d'insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).  

Il peut s'agir, par exemple:

• du refus d'un prêt par la banque de l'acheteur, 
• de l'exercice du droit de préemption par la municipalité,
• de la découverte d'une servitude urbanistique sérieuse. 

Dans ce cas, les sommes versées par l'acheteur lui sont restituées.  En outre, un contrat de vente peut également contenir une clause, appelée "clause d'opt-out", permettant au vendeur et/ou à l'acheteur de renoncer à la vente sans raison en laissant à l'autre partie une somme convenue au vendeur.

Ne pas hésitez à contacter un notaire dans votre région et prendre rendez-vous dans son étude pour poser vos questions.

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