Pourquoi passer par le viager pour compléter sa retraite ?

Qu'est-ce que la rente viagère ?

Une vente de rente viagère consiste en la vente d'un bien par un propriétaire (le crédirentier) à un acquéreur (appelé débirentier) qui lui en paiera le prix sous forme de rente.  Cette rente est appelée "rente viagère" car elle expirera le jour du décès du créancier.   

Il est possible et même fréquent que le vendeur occupe son logement jusqu'à son décès. C'est ce qu'on appelle une rente viagère très occupée.  

En cas de vente par un couple, il est possible de prévoir la réversion de la pension au survivant. D'une certaine manière, le vendeur donne crédit à l'acheteur, soit pour une partie du prix si l'acheteur paie une somme en espèces appelée "bouquet", soit pour la totalité du prix s'il n'y a pas de bouquet.  

Le notaire contracte également une sorte d'hypothèque dite " privilège du vendeur " sur le bien vendu, qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l'acheteur.  

L'acheteur (appelé débiteur) paiera donc sa dette au vendeur (crédirentier) par versements (mensuels, trimestriels ou autres), dont le nombre n'est pas connu à l'avance. L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès du vendeur.  De ce point de vue, la vente de rentes viagères est un jeu de hasard qui peut profiter soit au vendeur, soit à l'acheteur, soit au neutre. 

Tout dépendra de la durée de vie du vendeur. La date du décès du vendeur, proche ou lointaine, que personne ne peut connaître, représente un risque à la fois pour le vendeur qui peut mourir rapidement et donc ne pas bénéficier beaucoup de sa rente, et pour l'acheteur qui peut avoir à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'avait imaginé si le vendeur a une longévité exceptionnelle.  

Ce risque, légalement appelé "aléa", est obligatoire dans ce type de contrat. Le juge annule la vente de la rente viagère dans laquelle le risque n'existe pas ; par exemple : si le vendeur est malade le jour de la vente et meurt rapidement de sa maladie (dans les 20 jours suivant la signature de l'acte).

Calcul de la date d'échéance d'un achat à vie

Bien que le nombre d'échéances ne soit pas connu à l'avance, le montant des échéances de la première année est fixé dès le début dans l'acte notarié. 

Il est calculé en tenant compte :

• de la valeur du bien vendu,
• de la vacance ou de l'occupation du bien,
• du montant du paiement en espèces (le bouquet) 
• et de l'âge du (des) vendeur(s).  

Ensuite, la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction la plus fréquente.

Imposition de la rente viagère perçue

Un autre indice peut être utilisé sous certaines conditions. La rente reçue chaque année par le vendeur sera assujettie à l'impôt sur le revenu, mais pas en totalité.  

La partie imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins la rente sera imposable. 

• si le vendeur est âgé de moins de 50 ans le jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ; 
• si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans, 50 % de la rente sera imposable, 
• entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente sera imposable 
• et si le vendeur est âgé de 70 ans ou plus, 30 % de la rente sera imposable.  

Pour le gain en capital, le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale, vous serez totalement exonéré.  

Dès que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie de l'actif du vendeur, qui n'en assume plus l'entière responsabilité. 

L'acte notarié stipule qui paiera les petits et les grands travaux, les impôts fonciers et les taxes sur le logement. Les héritiers potentiels du vendeur n'hériteront pas de ce bien puisqu'il est vendu.  Si vous avez des enfants, vous pouvez leur expliquer si vous pensez que c'est utile. Cette décision, motivée la plupart du temps par la nécessité de se protéger du besoin, est parfois mal comprise par les membres de la famille. 

N'hésitez pas à rencontrer votre notaire avant de prendre une décision.

CERTIVIA, un fonds de gestion dédié à la rente viagère

Le 9 septembre 2014, la Caisse des Dépôts a lancé le fonds CERTIVIA, dédié à l'acquisition et à la gestion d'actifs de rentes viagères, en association avec le Conseil supérieur du notariat. Demander un devis gratuit pour votre achat immobilier