La nue-propriété est un démembrement de la pleine propriété qui confère à son propriétaire, le nu-propriétaire, un droit réel principal (abusé). Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien mais cela ne lui donne pas le droit de l'utiliser ou d'en jouir. L'usufruitier a l'usage et la jouissance du bien (ce dernier a le droit de jouir = fructus et de produire de ce bien = usus).
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L'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût, anticiper ses revenus à la retraite, optimiser sa fiscalité ou préparer sa transmission.
Vous achetez la nue-propriété d'un appartement dont l'usufruit est acquis par un tiers pour une durée comprise entre 15 et 20 ans selon les programmes commercialisés.
La nue-propriété est les droit de disposer d’une chose et éventuellement de le modifier ou de le détruire, sans toutefois lui permettre d’en jouir ou d’en user, ces deux prérogatives appartenant à l’usufruitier.
Un prix attractif : L'achat en nue-propriété permet de constituer un portefeuille immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d'achat d'environ 40% par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
L'absence de frais pour le nu-propriétaire : L'usufruitier est responsable de la location du bien et assure l'entretien et la réparation de l'immeuble (parties communes et privées). Attention, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil).
Pleine propriété sans frais et taxes à la sortie : A la fin de la période de démembrement, vous redevenez propriétaire de l'immeuble, sans avoir à payer un euro supplémentaire.
Exonération fiscale des revenus de la propriété : Pendant toute la durée du démembrement, l'opération n'a aucun impact en termes d'impôt sur le revenu tant que vous ne recevez pas les loyers du logement loué. En cas d'acquisition à crédit, les intérêts d'emprunts sont déductibles des autres revenus immobiliers pour autant que l'usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l'impôt sur le revenu.
Si l'investisseur finance son achat totalement ou en partie grâce à un crédit , cela lui permet d'emprunter moins puisqu'il ne finance que 60 à 70 % de la valeur de la pleine propriété. Il peut ainsi diminuer le coût total de son acquisition et réduire son effort d'épargne.
L'achat en nue-propriété présente aussi l'avantage de d’alléger l'investisseur de tous les soucis et contraintes inhérents à un investissement locatif : il n'y a aucun aléa locatif, les risques d'impayés et de vacance locative sont supportés par le bailleur qui prend également en charge le coût de tous les travaux d'entretien, charges et taxe foncière.
A la fin de la durée prévue, le bail conclu entre le propriétaire et le locataire prend automatiquement fin et l'usufruit s'éteint. L'acheteur récupère la pleine propriété de son bien, sans rien débourser en supplément. Il peut alors continuer à louer le logement, le récupérer pour y habiter ou le vendre.
Quant au bailleur, il a l'obligation de reloger le locataire dans son parc immobilier si l'acheteur ne lui a pas proposé de rester dans les lieux. Ainsi, les opérateurs peuvent réaliser des montages avec des bailleurs qui ont un important parc locatif.
Fiscalement, ce genre d'investissement est particulièrement avantageux.Durant la période du démembrement, dans la mesure où l'investisseur ne perçoit aucun loyer, son investissement ne pèse pas sur la fiscalité de ses revenus. Ceci est avantageux pour les contribuables lourdement imposés qui n'auront ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer du fait de cet investissement.
Location à vocation sociale
Autre solution intéressante : en cas d'achat à crédit, les intérêts d'emprunt viennent en déduction des autres revenus fonciers, ceux perçus au cours de la même année ou des dix années suivantes. A condition pour cela que l'usufruit soit détenu par un bailleur à vocation sociale. Sinon les intérêts ne sont pas déductibles. Pour les contribuables en phase de constitution de patrimoine assujettis à l'IFI (Imôt sur la fortune immobilière) , l'achat en nue-propriété permet d'investir dans l’immobilier sans augmenter la base taxable.
Enfin, en cas de revente du logement à la fin de la période du démembrement temporaire, le mode de calcul de la plus-value imposable fait l'objet d'un traitement favorable puisque le prix d'acquisition retenu est la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur et non le prix effectivement payé avec la décote. Le délai de détention est alors décompté à partir de la date de prise de propriété de la nue-propriété.
Marché secondaire
Cependant, il y a une contrainte à l'achat d’une nue-propriété : pendant la période de durée du démembrement, il n'est pas possible de récupérer le logement que ce soit pour y habiter, y loger ses enfants ou le mettre en location.
Pour autant, il reste une possibilité à l’investisseur malgré l’ investissement locatif de type Pinel assorti d'un engagement de location. Il peut toujours revendre la nue-propriété de son logement en cours de route grâce à l'existence d'un marché secondaire porté par des investisseurs à la recherche des mêmes avantages que ceux dont peuvent bénéficier les primo-accédants mais sur une durée plus courte.
L'usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti à l'IFI. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas à en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l'IFI.
Par contre,, les dettes rattachées à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (article 885 G quater CGI)
Transmission à moindre coût fiscal
Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
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