Que signifie la mitoyenneté ?

Qu'est-ce que la mitoyenneté ?

Un mur mitoyen est un mur commun entre les deux voisins ; ils en sont copropriétaires. On parle de copropriété forcée parce que cet état d'indivision est en principe perpétuel.  

Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire une clôture à un coût commun, celle-ci est rattachée à la ligne de démarcation de leur terrain. L'installation de cette clôture mitoyenne, qui a été fixée dès le départ, est le résultat d'un accord à l'amiable.  

Il est également possible d'acquérir à l'amiable la mitoyenneté d'une clôture déjà construite sur votre propriété. L'acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d'expertise dressé par un géomètre et un acte notarié, établi par votre notaire. Elle a pour effet de déplacer la ligne de démarcation de la propriété car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur séparatif appartient désormais à chacun des voisins. 

L'acheteur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du terrain sur lequel il est construit.  Le régime de mitoyenneté ne s'applique pas aux murs du domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la communauté ou de l'État pourrait être rattaché.

Comment la mitoyenneté est-elle ou non établie ?

La hiérarchie des éléments de preuve utilisés pour établir la mitoyenneté est la suivante :  

 

1. La prescription acquisitive : soutenir un immeuble contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans aucune protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.  
2. Le titre : c'est l'acte notarié qui précisera si la clôture est privée ou conjointe, mais si ce titre n'est pas commun aux deux voisins, ce n'est qu'une présomption soumise au juge pour son appréciation.  
3. Marques de non-retrait du mur (art. 654 du Code civil) : lorsque le haut du mur a un plan incliné ou lorsque le mur a un ou plusieurs filets d'un côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel le plan incliné du côté duquel sont dirigés les filets ou corbeaux.  
4. Marques de fossés non juxtaposés (art. 666 du Code civil) : lorsque le soulèvement ou le rejet du terrain se fait sur un seul côté du fossé. 
5. Présomptions de copropriété du mur (art. 653 et 666 du Code civil) : un mur est présumé commun s'il sert de séparation entre deux bâtiments jusqu'au logement, ou entre une cour et un jardin ou entre des enceintes dans les champs.  
6. Présomptions de mitoyenneté d'une clôture ou d'un fossé (art. 666 du Code civil) : toute clôture séparant de l'héritage est considérée commune à moins qu'il n'existe un titre, une prescription ou une marque contraire et tout fossé est réputé appartenir exclusivement au côté où se trouve le rejet

Droits des copropriétaires limitrophes

Chacun des voisins peut soutenir les constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l'autre propriétaire du mur ou, en l'absence d'un expert. 

Chaque propriétaire peut également supporter des plantations en espalier, à condition qu'elles ne dépassent pas la crête du mur.  

N'importe qui peut louer à des fins publicitaires la face du mur sur le côté de son terrain sans avoir à se référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue.  

Aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être faite dans un mur mitoyen sans le consentement du voisin.  

Tout copropriétaire peut rehausser le mur commun ou en augmenter l'épaisseur. Il supporte alors seul les frais parce que la partie augmentée ou surélevée lui appartient. Mais il doit avoir une limite à respecter. Si le mur mitoyen n'est pas en mesure de résister à la surélévation, la personne qui veut le relever doit le faire reconstruire complètement à ses propres frais.

Obligations des copropriétaires limitrophes

Les deux voisins ont l’obligation contribuer conjointement aux coûts des frais d'entretien, de réparation ou de reconstruction du mur commun. 

Toutefois, cette règle est levée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait qu'un seul des propriétaires est concerné : ainsi, le propriétaire qui démolit son bâtiment doit effectuer les travaux d'étanchéité sur le mur commun restant, qui est désormais soumis aux conditions climatiques non protégées.

Vous avez des questions concernant la mitoyenneté ? nos notaires peuvent vous aider.

 

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