La construction d'une maison unifamiliale est un projet sérieux qu'il faut bien anticiper. Parmi les nombreuses possibilités de construction, de développement et de financement, chacun peut trouver la solution adaptée à ses désirs et à ses besoins. Mais le parcours est souvent semé d'obstacles. Il vaut mieux demander l'avis du notaire.
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Lorsque l’on se décide de faire construire, le parcours n’est pas facile.
Il faut commencer par établir un plan de financement qui doit tenir compte de l'importance du projet : achat ou non d'un terrain, paiement des travaux, professionnels qui seront impliqués, coûts éventuels de raccordement aux différents réseaux (égouts, gaz, électricité), et le coût des emprunts, etc.
Il y a 6 façons de financer un projet de construction immobilière.
Quand on rêve de la construction de sa maison, il n’y a pas que le visuel qui compte, il faut également penser à l'aspect financier du projet et bien le préparer en se renseignant sur tous les prêts aidés dédiés aux particuliers qui se lancent dans un projet dans le neuf. Notre article revient sur les différents prêts immobiliers souvent cumulables.
Le prêt immobilier bancaire classique
Le prêt immobilier représente la solution la plus répandue pour financer un projet de construction. Il est octroyé en fonction de vos besoins et de vos possibilités financières.
Les banques vous demanderont de respecter un taux d'endettement maximal de 33%.
Un emprunt principal longue durée :
Le crédit immobilier peut être contracté sur une durée allant de 10 à 30 ans. Il s'accompagne impérativement d'une assurance emprunteur qui assure le remboursement des mensualités en cas d'invalidité, de décès et de perte d'emploi.
Les emprunteurs s'engagent en moyenne sur 19 ans selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Une durée de plus en plus longue en raison de taux immobiliers extrêmement bas depuis 2016. Le taux moyen constaté par l'organisme de cautionnement bancaire s'élève à 1,44% en février 2019.
C’est le moment idéal pour concrétiser un investissement dans la pierre.
Le mieux est de comparer les banques afin d'obtenir les meilleures conditions pour votre emprunt principal.
2 - Le prêt Action Logement
En plus d'un prêt immobilier, vous pouvez également contracter un prêt Action logement (qui s'appelait autrefois le prêt 1% logement). Ce prêt est octroyé à certains salariés d'entreprises privées de plus de 10 employés.
Ce prêt permet de financer jusqu'à 30% du montant total de la construction et propose un taux avantageux. La demande du prêt action logement est à faire directement auprès de l'employeur et la durée de remboursement peut être comprise entre 5 et 20 ans.
3 - Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro, ou PTZ, peut financer la construction de votre logement à hauteur de 40% maximum du montant total du projet selon la zone de construction de l'habitation (Abis, A, B1, B2 et C).
Accordé par l'État, il peut être contracté sous deux conditions :
Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du logement, du prix de la construction et du terrain, et du nombre de personnes qui composent le foyer.
Exemple des plafonds de revenus et de montant pour un couple en zone B1
Par exemple pour un couple en zone B1, les revenus ne devront pas excéder 42 000 euros et l'opération sera plafonnée à 189 000 euros et le montant maximum du PTZ sera de 75 600 euros, soit 40% du montant total.
Le PTZ peut comprendre une période de différé (de 5 à 15 ans) dans une durée totale de remboursement pouvant s'étendre jusqu'à 25 ans.
L'enveloppe de financement en PTZ est comme son nom l'indique un prêt sans intérêts, contrairement au prêt principal dont il vous faudra négocier le taux pour réduire le coût total du crédit.
4 - Le prêt d'Accession Sociale
Le prêt d'Accession Sociale, ou PAS, se destine aux ménages qui ont des revenus modestes.
Ce crédit immobilier peut permettre, en fonction de la situation, de financer la totalité du coût de la construction et du terrain. Remboursable avec intérêts, il est proposé par les établissements prêteurs et les banques qui ont passé un accord avec l'État.
Le PAS est accessible sous conditions de ressources. Il peut être remboursé pour une durée allant de 5 à 25 voire 35 ans.
Pour un couple en zone B1, les ressources ne devront pas dépasser 42 000 euros, comme pour le PTZ.
5 - Le prêt épargne logement
Le prêt Épargne Logement, ou PEL, est un crédit immobilier accordé par une banque après un certain nombre d'années d'épargne (généralement 4 ans) sur un compte ou un plan épargne logement.
Un taux immobilier préférentiel :
Il peut financer un projet de construction à hauteur de 92 000 € pour une durée de remboursement allant de 2 à 15 ans, et permet de bénéficier d'un taux d'intérêt préférentiel, depuis août 2016, ce taux est de 2,20%, contre 4,20% pour les PEL ouverts entre août 2003 et janvier 2015.
Les taux de crédits étant actuellement plus bas que les taux prévus dans le PEL, les emprunteurs ont tout intérêt à l'utiliser comme produit d'épargne bloquée et rémunérée.
Mais si un PEL est ouvert entre mars 2011 et décembre 2017, vous pourrez bénéficier d'une prime en cas de déblocage des fonds pour un financement immobilier dans la limite de 1 000 euros et 1 525 euros pour la construction d'un bien à haute performance énergétique.
6 - Les aides familiales
Le prêt à taux 0 % en famille c’est possible.
Il y a la solution de recevoir de vos proches de l’argent sans intérêts pour acheter votre logement en contrepartie d’un remboursement.
Pour éviter tout litige avec l’Administration Fiscale, il vous faudra rédiger ensemble (emprunteur et prêteur) un acte manuscrit sur papier libre (non timbré) ou par devant un notaire, appelé “reconnaissance de dette” ou “prêt sous-seing-privé”.
Ce document précise les conditions du prêt : le montant, la date et les modalités de remboursement et le montant des intérêts éventuels.
Le don manuel ou donation est un contrat par lequel, de son vivant, une personne se dépouille à l’instant de la donation et irrévocablement d’un bien en faveur d’une autre personne qui l’accepte (art. 894 du Code Civil).
En principe une donation doit être formalisée par un acte notarié, mais dans le cas du don manuel (prévu à l’article 757 du Code Général des Impôts,) consiste en une simple remise matériel d’un bien meuble (objet, somme d’argent, chèque).
Dans ce cas, les parties doivent remplir un formulaire nécessaire qui sera déposé auprès de l’Administration Fiscale.
Le choix du terrain est une étape essentielle.
Quelques conseils pour choisir son terrain :
1 - Penser à la revente. ...
2 - Prendre son temps. ...
3 - Voir le terrain plusieurs fois. ...
4 - Choisir un terrain libre de tout constructeur. ...
5 - Trouver le bon équilibre entre distance avec le lieu de travail et qualité de vie, commerces, commodités.
Avant de signer, il est fortement recommandé de prendre rendez-vous avec votre notaire ou le notaire en charge de la vente. Il effectuera toutes les recherches et demandes de documents nécessaires pour permettre au futur propriétaire de s'engager en connaissance de cause.
Vous devez pouvoir répondre à ces questions avant de vous lancer dans vos projets. Pour cela faites appel à un notaire proche de chez vous.
Lors de la signature du compromis de vente du terrain, le notaire aura à demander divers documents auprès des administrations et vous conseiller sur votre choix et éventuellement vous renseigner sur les règles de copropriété (si le terrain est en lotissement), sur les formalités en vue de votre prochaine construction, notamment s’il s’agit d’une construction en état futur d’achèvement.
Dans un certain nombre de cas, un permis de construire est exigé. La plupart du temps, il concerne les travaux de construction importants (construction d'une maison individuelle et/ou ses annexes).
Mais il peut s'appliquer aussi à plusieurs autres cas (certains agrandissements, construction d'un abri de jardin...). La demande de permis de construire doit être transmise à la mairie.
Sauf cas exceptionnel, toute personne souhaitant construire une maison sur un terrain doit demander un permis de construire pour vérifier que le projet est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur.
La demande (à déposer au moyen du formulaire Cerfa n°13406*05) doit être déposée (ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception) par le propriétaire ou son représentant à la mairie.
En cas d'acceptation, la décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal (la personne concernée est également notifiée par lettre ou e-mail).
En cas de refus, vous avez la possibilité de contester la décision avec l’aide d’avocats spécialisés dans le droit de l’immobilier notamment. A noter qu'en l'absence de réponse dans les deux mois, cela signifie que la mairie ne s'oppose pas au projet. Toutefois, il est recommandé de demander un certificat attestant l'absence d'opposition.
Depuis le 1er mars 2017, le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface au sol de la future construction dépasse 150 m2 (décret n°2016-1738 du 17/12/16) contre 170 m2 précédemment. L'architecte est responsable des défauts de construction pendant une période de dix ans après l'achèvement des travaux.
Lorsqu’une demande de permis de construire porte sur une construction à usage d’habitation, il ne faut pas tenir compte des espaces de stationnement, terrasses, auvents, appentis, balcons et tous autres ouvrages non clos dans le seuil de recours à l’architecte.
Une construction à usage agricole est également dispensée du recours obligatoire à un architecte lorsque l’emprise au sol et la surface de plancher n’excèdent pas 800 m².
Enfin, sont dispensées du recours obligatoire à un architecte les serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2 000 m².
Si vous faites appel à un architecte, il s’occupe du dossier de demande de permis de construire. La signature du formulaire CERFA ne suffit pas. L’architecte doit aussi signer l’ensemble des pièces écrites et graphiques du dossier.
Comment choisir un bon fabricant ?
Il y a la solution du bouche-à-oreille des amis ou des connaissances : il est probable qu'une personne de son entourage ait déjà eu recours aux services d'un constructeur de maisons unifamiliales. Ensuite, il est nécessaire de prendre le temps d'examiner attentivement l'ensemble du devis proposé et toutes les dispositions du contrat.
Certains s’adressent directement à un fabricant spécialisé. Ces constructeurs proposent des maisons clés en main pour un prix fixé dès le départ. Deux possibilités sont alors possibles :
Dans tous les cas, il vaut mieux prendre conseil auprès de professionnels. La CCMI doit inclure certaines informations pour protéger le propriétaire.
Il est donc nécessaire de vérifier, ou de faire vérifier par son notaire, la présence de ces indications sur l'acte avant de le signer. Parmi les plus importantes sont :
Il est prudent de mentionner dans le contrat la souscription possible d'un prêt. Il sera alors possible de compenser si le crédit est refusé.
Enfin, il convient de noter que la loi accorde au propriétaire un droit de rétractation dans un délai de sept jours. Au-delà, ce dernier est définitivement engagé.
Une vente en état futur d’achèvement (VEFA) est-elle possible ?
Dès que le constructeur propose également la vente du terrain, le contrat prend la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Dans ce cas, il est également préférable de demander l'avis d'un notaire avant de signer, car la transaction doit être placée sous son contrôle, sous peine de nullité.