Diagnostic immobilier obligatoire

Diagnostic immobilier

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un fichier unique appelé Fiche de diagnostic technique (DDT). 

Ce dossier doit être joint à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et doit être fourni par le propriétaire au locataire d'un logement ou d'un local à usage mixte résidentiel et professionnel. Cette fiche doit être rédigée par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme agréé et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité civile (type AFAQ-AFNOR, certification Bureau VERITAS...). 

Afin de protéger le consommateur, le DDT évalue la présence de matériaux ou de produits contenant :

• de l'amiante, 
• le risque d'exposition au plomb,
•  la présence de termites,
•  les risques naturels et technologiques, 
• la performance énergétique, 
• les installations gazières,
•  le contrôle des installations électriques, 
• ainsi que le contrôle des installations sanitaires non collectives (fosses septiques et autres) lorsque l'habitation est non raccordée au réseau d'assainissement.

 

Vous êtes le vendeur

Les frais de préparation du dossier de diagnostic technique sont à votre charge.

 Si vous vendez un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils répondent aux exigences de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous le justifier en vous fournissant un certificat. 

N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre notaire sur vos obligations exactes. La loi exige que vous fournissiez ces documents ou vous pourriez être tenu responsable des conséquences de ce manque d'information. Vous ne pouvez donc pas en être exempté.

Vous êtes l'acheteur

Vous devez vous informer afin de ne pas vous méprendre sur les caractéristiques de la propriété que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise de son investissement, de ses qualités et de ses défauts. Il n'est pas impossible qu'à l'avenir, d'autres contrôles puissent être ajoutés au fichier, dans le but constant d'améliorer l'information et la protection des consommateurs.

Les principaux diagnostics

Le diagnostic AMIANTE

• Nature du document : Le diagnostic AMIANTE doit mentionner la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante.
• Immeubles concernés : Tous les bâtiments pour lesquels un permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. Par contre, si la présence d'amiante est détectée, une nouvelle inspection doit être effectuée dans les 3 ans suivant le diagnostic.
• Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du bien, même en l'absence d'amiante.
• Sanctions prévues : Le vendeur ne peut être exempté de la garantie correspondante pour vices cachés. De son côté, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix de vente ou même l'annulation de la vente en justice.

Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF 

• Nature du document : Document relatif à l'installation d'assainissement non collectif.
• Immeubles concernés : Tous les bâtiments construits non raccordés au réseau public.
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : 3 ans.
• Sanctions prévues : Le vendeur ne peut être exempté de la garantie correspondante pour vices cachés. L'acheteur est tenu de mettre l'acte en conformité dans un délai d'un an à compter de sa signature.

Le diagnostic LEAD

• Nature du document : Évaluation du risque d'exposition au plomb (CREP). Cette constatation doit être accompagnée d'une note d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. 
• Biens concernés : Bâtiments résidentiels ou partie(s) de bâtiments résidentiels construits avant le 1er janvier 1949.
• Transaction concernée : Vente / Location Durée de validité du document : Si le plomb dépasse certains seuils : 1 an à vendre / 6 mois. Sinon, illimité.
• Sanctions prévues : Le vendeur ne peut être exempté de la garantie correspondante pour vices cachés. Le non-respect des obligations spéciales de sécurité et de prudence peut entraîner une responsabilité pénale du bailleur. De son côté, l'acheteur peut obtenir en justice une réduction du prix de vente, voire l'annulation de la vente d'un lot de copropriété ou de la copropriété entière.

Les autres diagnostics

Le diagnostic Electricité 

• Nature du document : Etat de l'installation électrique intérieure
• Immeubles concernés : Bâtiments résidentiels ou partie(s) de bâtiments à usage d'habitation dont l'installation est réalisée depuis plus de 15 ans. 
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'aménagement intérieur, ainsi que pour le certificat de conformité en cas de travaux de rénovation. 
• Sanctions prévues : Le vendeur ne peut être exempté de la garantie correspondante pour vices cachés. De son côté, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix de vente ou même l'annulation de la vente en justice. 

Le diagnostic ERNMT 

• Nature du document : État des risques naturels, miniers et technologiques
• Immeubles concernés : Tout type de bâtiment couvert par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. 
• Transaction concernée : Vente / Location Durée de validité du document : Moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de la conclusion du contrat de location.
• Sanctions prévues : Poursuite de la résolution ou demande de réduction de prix par le vendeur. Réclamation en dommages-intérêts pour le locataire.

Le diagnostic du GAZ

• Nature du document : État de l'installation interne de gaz. 
• Immeubles concernés : Bâtiment résidentiel ou partie(s) d'un bâtiment à usage d'habitation dont l'installation est réalisée depuis plus de 15 ans. 
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : 3 ans maximum pour l'état de l'aménagement intérieur, ainsi que pour le certificat de conformité en cas de travaux de rénovation. 
• Sanctions prévues : Le vendeur ne peut être exempté de la garantie correspondante pour vices cachés. De son côté, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix de vente ou même l'annulation de la vente en justice.

Le diagnostic TERMITES 

• Nature du document : Statut de la présence de termites.
• Immeubles concernés : Tous les bâtiments construits (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). 
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : 6 mois maximum. A répéter en cas de nouveau décret municipal déclarant une zone d'infestation. 
• Sanctions prévues : Le vendeur ne peut être exempté de la garantie correspondante pour vices cachés. De son côté, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix de vente ou même l'annulation de la vente en justice. Carte des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées de termites au 1er janvier 2016 

Diagnostic de performance énergétique (DPE) 

• Nature du document : Diagnostic de la performance énergétique. 
• Biens concernés : Tous les bâtiments construits à l'exception de ceux énumérés à l'article R.134-1 du CCH. 
• Transaction concernée : Vente / Location Durée de validité du document : 10 ans. A répéter notamment en cas de travaux importants. 
• Sanctions prévues : L'acheteur peut obtenir une réduction du prix de vente ou même l'annulation de la vente en justice. De son côté, le locataire peut éventuellement obtenir une réduction du prix du loyer. 

Le diagnostic MERULE 

• Nature du document : Informations sur la présence d'un risque de mérule.  
• Immeubles concernés : Tous les bâtiments construits (zones délimitées par arrêtés préfectoraux). 
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : Pas de durée fixe.
• Sanctions prévues : La présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché susceptible d'engager la responsabilité civile du vendeur. 

Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ 

• Nature du document : Mesurer l'espace de vie privé. 
• Les images doivent être accompagnées de documents complémentaires concernant :
  • l'organisation de l'immeuble,
  • l'état financier de la copropriété
  • et éventuellement le décompte des charges daté. 
• Le vendeur doit également présenter un certificat délivré par le syndic. 
• Immeubles concernés : Tous les baux de copropriété résidentielle ou commerciale (à l'exception des caves, garages, places de stationnement et, en général, les lots ou parties de lots de moins de 8 m2) 
• Transaction concernée : Vente Durée de validité du document : Permanente 
• Sanctions prévues : Demande d'annulation de la vente en l'absence de mention. Demande de réduction de prix en cas d'erreur de surface supérieure à 5%. 

Diagnostic RADON 

• Depuis le 1er juillet 2017, les vendeurs de biens immobiliers situés dans l'une des zones "à potentiel radon" (gaz radioactif incolore et inodore) sont tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acheteur de l'existence de ce risque. Les propriétaires sont soumis à la même obligation envers leurs locataires. Les bâtiments concernés, ainsi que les procédures de surveillance et les niveaux d'activité de volume à risque, sont définis par règlement. Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété.
• Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (GTA) est devenu obligatoire pour tous les bâtiments (usage résidentiel partiel ou total) de plus de 10 ans.