Comment calculer une plus-value immobilière ?

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (moins les frais de transfert et le montant de la TVA payée) et le prix d'achat (plus les frais d'enregistrement effectivement payés au moment de l'achat ou 7,5% du prix d'achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou héritage (plus les frais réels et droits de transfert gratuits si ceux-ci étaient à charge du donataire ou héritier).

Le prix d'achat peut être majoré des frais de construction, de reconstruction, d'extension ou d'amélioration lorsqu'ils ont été supportés par le vendeur et réalisés par une société sur présentation des pièces justificatives (factures soumises à la TVA. Remarque : les matériaux et les travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles. Ils ne doivent pas non plus avoir déjà été pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment la déduction pour revenus immobiliers) et ne doivent pas être considérés comme des charges locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).  Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination des revenus immobiliers imposables. Seules les dépenses encourues depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition, selon la dernière de ces éventualités, peuvent être prises en compte comme une augmentation du prix d'achat. 

Dans tous les cas, les frais d'entretien et de réparation, y compris les réparations majeures, ne sont pas inclus dans les dépenses qui peuvent être prises en compte dans le calcul du gain en capital. Ils sont définis comme des travaux destinés à maintenir ou à restaurer un bâtiment en bon état et à permettre son utilisation normale. Les dépenses résultant d'une augmentation du prix d'achat doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Toutefois, les documents justifiant les travaux ne sont fournis qu'à la demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).  Alternativement, le vendeur peut augmenter la valeur d'acquisition de 15% s'il est propriétaire de l'immeuble depuis plus de 5 ans, sur une base forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son incapacité à fournir les pièces justificatives (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'est pas nécessaire de vérifier si les dépenses de travail ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le taux fixe de 15 % est une option simple pour les contribuables qui sont propriétaires de leurs biens depuis plus de cinq ans. Il n'est pas cumulatif avec les coûts réels encourus par le propriétaire.  

Si beaucoup de travail a été fait dans la résidence secondaire, le notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d'achat peut être sujet à une augmentation du montant des frais réels des travaux pour lesquels les factures ont été conservées. Dans le cas contraire, seule la majoration forfaitaire de 15 % peut être appliquée sans justification si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.  Les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux cotisations de sécurité sociale au taux global de 17,2%. Le cas échéant, ils sont soumis à l'impôt forfaitaire sur le transfert de terrains nus devenus constructibles et/ou à l'impôt sur les plus-values immobilières élevées.  Le taux et la fréquence de l'abattement pour la période de détention sont différents pour la détermination de la base imposable de l'impôt sur le revenu et des cotisations de sécurité sociale.  Ainsi, le gain en capital sur les biens immobiliers est exonéré :  après 22 ans de retenue d'impôt, après 30 ans de détention pour charges sociales. Les années de propriété sont déduites de l'anniversaire de l'acquisition du bien (date d'achat, date du don ou date du décès).

Un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 %) a été instauré sur les plus-values réalisées sur la vente de terrains, construits ou non, situés dans des zones tendues. Seules les communes situées dans les zones A bis et A en bénéficient.  Dispositif exceptionnel : La vente doit être précédée d'une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ; et doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de la promesse. L'allocation accordée est de 70 %, ou de 85 % si la vente est destinée à la construction de logements intermédiaires ou sociaux (au moins 50 % de la superficie totale des bâtiments).  

Une provision exceptionnelle sur la vente d'immeubles construits est une déduction qui s'applique à la vente d'un bien immobilier si les deux conditions suivantes sont remplies :  

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est imposée au taux forfaitaire actuel de 19% (avec une déduction linéaire de 6% à partir de la 6ème année) et au taux actuel de 15,5% (avec une déduction progressive à partir de la 6ème année) au titre des cotisations sociales.  Le montant de la taxe sera déduit par le notaire du prix de vente lorsque l'acte de vente sera signé et payé par lui à l'administration fiscale. Un impôt supplémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l'abattement) s'applique aux plus-values immobilières, hors terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50.000 €. Il s'agit des plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.  Une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605h) peut être prélevée sur la vente d'un terrain devenu constructible.  Le régime des gains en capital varie en fonction du prix de vente, de la nature du bien et de la durée de détention. Il existe des cas d'exonérations limitées du principe de taxation.

Les transferts exonérés de l'impôt sur les plus-values sont comptabilisés en II et III de l'article 150 U CGI.  

Les transferts, en particulier les transferts exonérés :  

Un contribuable qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les gains en capital lors de la première vente d'un bien sous certaines conditions :  

En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause pour l'année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine). 

Plus d'informations sur le Bulletin Officiel de la Fiscalité des Finances Publiques ou auprès d'une étude notariale.