L'achat d'une maison se fait le plus souvent à l'aide d'une hypothèque. Les hypothèques et les garanties sont des garanties prises par la banque qui accorde le prêt immobilier, afin de se protéger contre toute dette impayée.
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La banque qui accorde une hypothèque prend un risque. Pour se protéger, elle a besoin d'une garantie financière. Il peut s'agir d'une garantie, d'une hypothèque (lorsque le prêt est destiné à financer la construction de la propriété) ou d'un privilège à titre de prêteur (lorsque le prêt est destiné à acquérir la propriété).
Le privilège d'être un prêteur d'argent, qui a les mêmes effets qu'une hypothèque, a un avantage puisqu'il n'est pas assujetti à la taxe de publicité immobilière. Il est donc moins coûteux pour l'emprunteur.
Vous avez trouvé l’immeuble que vous souhaitez acheter, mais il faut faire un emprunt.
Pour commencer, il faut bien préparer votre dossier de financement pour réaliser votre projet. Pour préparer ce dossier à présenter à votre banquier, vous avez la possibilité de faire des simulations pour calculer le montant à emprunter et quelles seraient vos mensualités à rembourser.
Ensuite, faites marcher la concurrence auprès des banques, ou adressez-vous à un courtier qui le fera pour vous.
La banque doit prendre une garantie financière. Il peut s’agir d’une hypothèque (lorsque le prêt est destiné à financer la construction du bien immobilier) ou d’un privilège à titre de prêteur de deniers (s’il s’agit d’un prêt pour l’acquisition du bien).
Lors d’un projet d’acquisition, le rôle du notaire est de lever un état hors-formalités auprès du service des hypothèques afin de s’assurer que l’immeuble qui va être vendu n’est pas grevé d’une hypothèque, auquel cas, il lui faudrait obtenir la “mainlevée” de l’hypothèque, car le futur acquéreur ne peut en aucun cas acheter un immeuble déjà hypothéqué.
Une hypothèque est une garantie traditionnelle accordée par l'emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit être rédigée par le notaire et publiée au Service du Registre Foncier.
L'enregistrement de l'hypothèque est valable pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais ne peut excéder 50 ans.
Toutefois, l'hypothèque est sans effet à la fin du paiement du dernier versement du prêt. Puis, après cette dernière année supplémentaire, l'inscription “tombe” d'elle-même et disparaît sans frais ni formalités complémentaires.
L'emprunteur peut vendre son bien avant la fin du prêt. Dans ce cas, il doit obtenir une quittance de l'hypothèque. En cas de non-paiement par l'emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met en oeuvre la garantie en faisant saisir et vendre le bien.
Si aucune solution amiable n’est possible, le créancier prend d’abord une hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur, puis saisit et vend l’immeuble pour se faire rembourser. Cette démarche est très coûteuse pour l’emprunteur.
Les garanties bancaires sont fournies par des institutions financières ou d'assurance ou des mutuelles professionnelles.
Les modalités financières proposées varient d'un établissement à l'autre et dépendent du montant emprunté, du montant des échéances et de l'âge de l'emprunteur. Les sommes versées par l'emprunteur correspondant au coût de la garantie sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements, mais comme ces sommes ne sont pas réévaluées, elles sont généralement obsolètes après vingt ans de crédit.
Qu’est-ce qu’une caution ?
La caution est un engagement pris par un organisme financier spécialisé ou banque pour se porter garant du remboursement de l’emprunteur à qui a été accordé le crédit.
L’organisme de caution doit être agréé par l’établissement prêteur qui accepte ou non cette garantie suivant le profil de l’emprunteur et du crédit demandé. Ces organismes fonctionnent grâce à un fonds de garantie qui permet de mutualiser les risques.
L’emprunteur n’est pas tenu de signer l’acte de caution devant un notaire.
Comment ça marche ?
Si au cours de la période de remboursement, l’emprunteur ne peut pas payer, c’est la société de caution qui le fera à sa place. Elle se retourne ensuite contre l’emprunteur pour se faire rembourser en étudiant une solution à l’amiable avec lui, soit, si ce n’est pas possible, en saisissant le bien et en le vendant pour se rembourser sur le prix de vente.
La caution a un coût
Pour assurer cette garantie, l’emprunteur est obligé de payer la société de caution :
Pour aider de jeunes emprunteurs à acheter leur immeuble, certains établissements de crédit, comme le Crédit Logement par exemple, proposent des formules avantageuses pour limiter le coût de la caution au moment du montage du dossier de prêt.
L’attrait de la caution
Le cautionnement propose des avantages non négligeables :
Une partie de la somme versée au Fonds Mutuel est récupérable par l’emprunteur en fin de prêt. C’est ce que propose le Crédit Logement.
Il faut compter un taux de restitution de participation d’environ 70 à 75 % pour une caution proposée par le Crédit logement. Cette solution avantage particulièrement les emprunteurs de moins de 37 ans qui paie la commission en fin de prêt : ils ne règle jamais cette commission qui est automatiquement prélevée sur les sommes restituées au titre du fond de garantie.
Il n’y a pas de frais de notaire à verser pour garantir le prêt puisque l’acte de caution n’est pas signé devant notaire, ce qui évite également des frais mainlevée en cas de remboursement anticipé.
Il n’y a que les frais dus à l’établissement de caution qui garantit votre prêt.
Lorsque le prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de denier, l’emprunteur aura des frais de mainlevée d’hypothèque s’il rembourse le prêt avant le fin du crédit.
Faites appel à nos notaires spécialistes pour présenter vos projets, ils vont aideront à faire le bon choix.