Investissement dans l'Outre-mer
L'investissement à l'étranger offre les avantages et les réductions fiscales les plus importants mais suscite aussi de nombreuses inquiétudes, voire des craintes, souvent de l'ordre de l'idée préconçue (ou même des préjugés) pour ceux qui envisagent de se lancer.
Face à un tel dilemme, il est donc important d'être conscient des avantages qu'il offre, mais aussi des points sur lesquels vous devez être particulièrement vigilant : choix de l'île, localisation, tissu économique, risques climatiques et locatifs, marché de la revente, ?
Autant de points de vigilance que Netinvestissement a décryptés pour vous afin de vous aider à comprendre cet investissement efficace dans les meilleures conditions. Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France, au sens du Code général des impôts, qui investissent dans l'Outre-mer, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu sous certaines conditions. Cette réduction est, en principe, étalée sur 5 ans.
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Quels sont les opportunités d’investissement en Outre-Mer
Les principaux avantages d'investir dans l'Outre-mer sont les avantages fiscaux. En effet, sous certaines conditions, les investisseurs des départements et territoires d'outre-mer peuvent bénéficier de réductions fiscales importantes grâce à l'exonération de l'impôt foncier. Pour tout investissement dans l'Outre-mer, il est possible de bénéficier de deux dispositifs :
- La loi Jego aussi appelée Scellier Overseas
- La loi Girardin
Le régime fiscal instauré par la loi Girardin a pour objet d'accorder une aide fiscale au titre de la réalisation d'investissements dans les secteurs considérés comme prioritaires pour le développement économique, énergétique et social des départements et collectivités d'Outre-mer. Ce dispositif de défiscalisation outre-mer, éthique & solidaire, voire écologique, récompense l’investissement privé dans les DOM-TOM d’un avantage fiscal immédiat : vous investissez en 2020 et bénéficiez d'une réduction d'impôt dès 2021.
Quels sont les investissements concernés ?
Les investissements doivent être réalisés soit dans le secteur du logement, soit en souscrivant au capital de certaines sociétés.
Quels sont les investissements concernés ?
Les bâtiments admissibles à cette réduction sont les nouveaux bâtiments situés à l'étranger. Ils peuvent avoir été construits sur des terrains acquis, ou achetés pendant ou après la construction. Ces bâtiments doivent être utilisés pour la résidence principale du propriétaire ou du locataire.
L'affectation au logement principal doit être effective et continue pendant au moins 5 ans (dans le secteur intermédiaire, la durée de location est portée à 6 ans). Le bénéfice du régime de réduction d'impôt pour les investissements à l'étranger a été étendu, dans certains cas, aux travaux de réhabilitation de logements anciens.
Quels sont les bâtiments admissibles ?
Il s'agit de la souscription au capital d'une entreprise de construction dont l'objet exclusif est la construction de logements neufs à l'étranger, qu'elle loue ensuite non meublés pendant au moins 5 ans (6 ans dans le secteur intermédiaire), pour servir de résidence principale au locataire.
Il existe d'autres cas particuliers dans lesquels cette réduction d'impôt s'applique (souscription d'actions S.C.P.I., sociétés de développement régional dans les DOM, etc.
Les résidents fiscaux français peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu l’année qui suit leur investissement grâce à la loi Girardin à la condition qu’ils réalisent des investissements dans des matériels industriels neufs (Girardin industriel G3F), dans des équipements de production d’énergie renouvelable (Girardin New Energy) ou dans des logements sociaux neufs (Girardin logement social G3F) dans les départements et collectivités d'outre-mer.
La défiscalisation Girardin se compose de 4 volets distincts : 3 sont dédiés aux investisseurs particuliers, le quatrième aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.
VOLET 1 - Girardin Industriel G3F
Le volet industriel de la loi Girardin a pour objectif premier de favoriser la relance de l’investissement privé & compenser les surcoûts dûs à l’éloignement géographique que rencontrent les PME des DOM COM. Ce dispositif de défiscalisation cherche ainsi à renforcer la continuité territoriale en rétablissant une forme d’égalité économique avec la métropole et, enfin, à encourager la création d’emplois.
VOLET 2 - Girardin New Energy
New Energy est une solution d’investissement en loi Girardin développée par le Groupe Inter Invest vous permettant de bénéficier, dès l’an prochain, d’un avantage fiscal sous forme d’une réduction de votre impôt sur le revenu avec une rentabilité attractive de 20%, tout en finançant des équipements de production d’énergie renouvelable dans les DOM-COM.
Avec New Energy, vous investissez dans le cadre du dispositif Girardin codifié à l’article 199 undecies B du Code général des impôts et accompagnez la transformation énergétique de nos Outre-mer vers une consommation autonome et verte.
VOLET 3 - Girardin Logement Social G3F
Investissement éthique et solidaire, la défiscalisation Girardin logement social vise à compenser la très forte pénurie de logements sociaux que connaît l’Outre-mer et permet à l’investisseur de bénéficier de l’excellente qualité du locataire qui est souvent « semi-public » (office d’HLM, SEM).
L’article 199 undecies C du CGI, introduit par la loi LODEOM en 2009, prévoit que les investissements en Outre-mer dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.
En effet, la situation du logement en Outre-mer est critique, touchant particulièrement le logement social dont les besoins en Outre-mer sont considérables. D’après les derniers chiffres, les demandes non satisfaites s’élèveraient à près de 100 000 dans l’ensemble de l’Outre-mer. Cette situation s’explique par le dynamisme de la demande lié à une forte croissance démographique conjuguée à la très forte proportion de ménages à faibles ressources. Ainsi, la construction de plus de 10 000 logements sociaux par an serait nécessaire pour résorber la demande.
Le dispositif Girardin social a été prolongé jusqu’en 2025 dans les Collectivités d’Outre-mer pendant que dans les DOM,
VOLET 4 - Girardin IS
Le Girardin IS est un dispositif de défiscalisation qui permet à un investisseur métropolitain personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, grâce à un investissement éthique et solidaire, de déduire, la même année, de son résultat imposable une somme supérieure au montant des investissements réalisés et situés en Outre-mer.
Destiné aux entreprises, aucun plafond n’est applicable à ce type d’investissements défiscalisants. Ainsi, la loi Girardin à l’IS au titre du financement de projets industriels en Outre-mer permet à l’investisseur de bénéficier d’une baisse de son IS, avantage exclusivement fiscal.
Points de vigilance
Les exonérations fiscales proposées pour tout investissement dans l'Outre-mer sont attractives, d'autant plus qu'elles se poursuivront après cette année, contrairement au Scellier classique, qui prendra fin le 31 janvier 2012.
Toutefois, ne vous focalisez pas uniquement sur le gain fiscal éventuel et ne sous-estimez pas les contraintes établies par la réglementation du régime choisi.
En effet, vous vous engagez à les respecter et vous devrez le justifier auprès de l'Administration Fiscale lors de votre déclaration annuelle de revenus.
Par ailleurs, en matière d'investissement locatif, le choix de l'île est essentiel pour les investissements dans l'Outre-mer. Choisissez une île avec de bonnes données sur la croissance économique et démographique comme vous le feriez pour une ville métropolitaine, mais la distance géographique peut rendre l'analyse plus complexe. Soyez prudent et vérifiez auprès de plusieurs sources d'information pour éviter les mauvaises surprises. Faites appels à un notaire pour vous épaulez à faire le bon choix.
Les conditions relatives à ces opérations et les réductions d'impôts applicables sont extrêmement strictes. Il est donc nécessaire d'être prudent et d'approcher un professionnel pour sécuriser l'investissement.
Pour plus d'explications, n'hésitez pas à contacter votre notaire habituel, qui saura vous guider et vous conseiller dans le choix du plan le plus intéressant, en tenant compte de votre situation personnelle.
