Un investissement (immobilier) locatif est le fait d'acheter un bien afin de le mettre en location. Le but étant de se construire et d’optimiser son patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires et peut permettre, dans certains cas, de bénéficier d'avantages fiscaux. L'investissement locatif concerne tout bien immobilier pouvant être loué à un tiers.
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L’investissement locatif permet une réduction d’impôts grâce à la Loi Pinel/Duflot.
Le bien immobilier locatif peut être neuf ou ancien. Il peut être un appartement, une maison, une cave, un parking, un local commercial...
Le bien acheté peut être vide (et mis à la location ensuite), ou bien vendu avec locataire. Cela permet d'avoir une bonne visibilité sur la rentabilité de la location.
La plupart du temps, l'achat du bien immobilier se fait à crédit. Les revenus perçus permettent de rembourser une partie des mensualités du prêt.
Pour investir dans le locatif, il est important d'étudier en détail la rentabilité du projet. Il faut donc bien analyser la demande locative de la zone, l'état du bien ainsi que les coûts supplémentaires qui peuvent survenir.
Il est nécessaire de faire appel à un établissement de prêt financier convaincant afin qu'il soit en mesure de prêter la somme requise à l'investissement. Pour cela, il est important de choisir une agence immobilière suivant de près le dossier qui sera par la suite, présenté auprès des banques.
Se constituer un patrimoine immobilier sur du long terme et percevoir des revenus complémentaires pour améliorer son pouvoir d'achat ne sont pas les seuls avantages de l'investissement locatif.
Effectivement, il permet aussi à l'investisseur d'attribuer un bien immobilier à ses proches et d'habiter ce bien lors de la retraite ou même à l’issue de la période de location obligatoire. Finalement, l'investissement locatif à pour objectif d'offrir de meilleures perspectives pour l'avenir et ainsi, compléter sa retraite.
Bénéficier d'avantages fiscaux :
L'investissement locatif procure également un avantage en matière de défiscalisation. En fait, les intérêts liés à l'acquisition, la réparation, la construction ou l'amélioration du bien peuvent permettre de déduire les intérêts d'emprunt des impôts.
Réaliser un investissement PINEL :
Ce dispositif est un mécanisme d’investissement locatif permettant d’obtenir une réduction d’impôt (dispositif de défiscalisation).Il s’adresse aux contribuables qui achètent, jusqu’au 31 décembre 2021, s’ils sont domiciliés en France.Il s’agit de l’acquisition :
Date d’achèvement :
Ces logements doivent être achevés:
Par ailleurs, des lois comme la loi Pinel proposent d'investir dans l'immobilier en bénéficiant d'un avantage fiscal. Elle permet de bénéficier d'une réduction d’impôt maximum de 21 % sur 12 ans du montant de l'investissement sans dépasser le plafond des 300 000 €, soit une réduction de 63 000 €.
La réduction d’impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :
Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée prise pour l’engagement de location. Il est ainsi de :
Pour bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, il y a quelques conditions à respecter :
Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique global en fonction du type d’acquisition :
Pour cela, il faut :
Il est important de bien prendre en compte les risques de l’investissement locatif.
En effet, on pourrait penser que la location d'un bien immobilier nous emmène toujours à percevoir des revenus locatifs.
Cependant, il est bon de savoir que le marché immobilier est relativement instable : selon les régions (particulièrement celles dont l'activité économique est limitée), il peut y avoir un fort déséquilibre entre l'offre et la demande.
Un autre grand risque est de louer le bien à un prix insuffisant, c'est à dire à un prix qui ne permettra pas à l'investisseur d'être rentable. Les travaux d'entretien du bien peuvent également être une lourde charge. Il faut également ne pas prendre de risque concernant le profil du locataire.
S'assurer que ce dernier est en mesure de payer le loyer est primordial : pour cela, ne pas hésiter à demander au locataire des justificatifs tel que l'avis d'imposition, le contrat de travail et les bulletins de salaire. Il est possible de faire appel à une agence immobilière afin de trouver un locataire sérieux.
A noter que maintenant, un bailleur privé ne peut plus se prémunir contre les impayés de loyers avec la Garantie des Risques Locatifs (GRL).
Par contre, la Garantie Visale est une caution accordée par Action Logement (ex. 1 % Logement) au locataire.
En cas d’impayés de loyer ou de charges, Action Logement verse les sommes dues au bailleur.
Action Logement se fait ensuite rembourser par le locataire.
L'investissement locatif est donc un placement qui peut être relativement intéressant grâce à un bon rendement locatif.
Néanmoins, il est indispensable de bien s'informer et de ne pas prendre de risque afin de s'assurer que le crédit immobilier soit remboursé avant la fin de la vie active.