Une société immobilière familiale (SCI) permet aux membres d'une même famille de posséder, dans des proportions différentes ou non, et de gérer ensemble un ou plusieurs actifs immobiliers, à des fins non commerciales.
© Crédit photo NN
Deux personnes suffisent pour mettre en place un SCI. La loi ne fixe pas d'exigence de maximum ou de nationalité, comme c'est le cas pour d'autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d'être partenaire d'une SCI parce qu'elle n'a pas d'objet commercial. Sa durée de vie est de 99 ans au maximum.
Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent être rédigés par un professionnel du droit. Leur rédaction est assez libre, mais il est important d'inclure certaines clauses relatives, par exemple, à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de majorité lors du vote en assemblée, parfois en limitant le droit de vote aux seuls parents, en prévoyant des règles spécifiques en cas de cession ou d'échange des action
Un gérant est nommé pour s'occuper des affaires courantes, les décisions les plus importantes étant généralement prises en réunion, selon la majorité fixée par les statuts.
Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et dont les parents sont co-gestionnaires et la durée de leur mandat n'est généralement pas précisée et prend fin à leur décès ou à la fin de l'existence de la SCI.
Tout d'abord, vous devez vous adresser à votre notaire habituel pour faire rédiger les statuts de votre SCI afin d'éviter les pièges, car leur rédaction peut s'avérer délicate.
Il se chargera pour vous de toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, enregistrement auprès du Centre de Formalité des Entreprises et de l’Administration Fiscale...).
Toutefois, il convient de rappeler que sa constitution n'est pas seulement réservée à la gestion du patrimoine familial, mais qu'elle peut également être utilisée pour réaliser une opération de construction immobilière, pour gérer un patrimoine professionnel ou pour bénéficier d'avantages fiscaux.
L’impôt sur le revenu payé par les associés :
La Société Civile Immobilière familiale est soumise à l’impôt sur les revenus en matière de fiscalité.
En principe les revenus provenant de son activité sont imposables auprès des associés. Il s’agit des revenus perçus pour des loyers ou subventions par exemple. D’un autre côté, il est possible de déduire des dépenses faites pour le ou les immeubles (travaux, entretien, personnel, taxes etc.). Leur montant est réparti entre les associés en proportion de la quote-part qu’ils ont dans la sci.
Il est nécessaire ensuite de déclarer ce montant dans la partie des revenus fonciers. Il est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’ajoute à l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Cette imposition est appelée imposition transparente ou translucide.
L’impôt payé par la Société Civile Immobilière :
Au moment de la création de la SCI, il y a la possibilité de choisir de la soumettre à l’impôt sur les sociétés.
Dans ce cas, l’impôt est directement pris sur les bénéfices suivant un barème de l’impôt sur les sociétés, savoir :
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle devra faire appel à un professionnel pour la tenue de sa comptabilité. Dans ce cas d’imposition, les associés ne pourraient être imposés que s’ils reçoivent des dividendes qui leur seraient distribués.
Assujettissement de la SCI familiale à la TVA :
Une SCI n’est pas forcément assujettie à la TVA. Si son activité est de s’occuper de locations non meublées, la TVA ne sera pas facturée aux locataires et donc la TVA ne peut pas être récupérée sur les achats effectués par la société.
Par contre, les locations meublées sont obligatoirement assujetties au régime de la TVA.
Dans le cas de locations non meublées pour des locaux professionnels, la société peut choisir d’être soumise à la TVA, il faut en informer les service des impôts des entreprises (SIE).
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une SCI est une société dans laquelle les membres d'une même famille, qui le souhaitent, apportent une part d'un immeuble dont ils sont propriétaires et c'est alors la société qui en devient propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts correspondant à son apport.
Les SCI sont régis par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du Code civil et les articles 1845 et suivants du Code civil. Il arrive souvent que plusieurs personnes, qui ne l'ont pas choisi initialement, se retrouvent ensemble propriétaires d'un même bien (par exemple en cas d'acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation judiciaire, en cas de décès...).
Les règles de la copropriété indivise s'appliquent alors. Tous les propriétaires de l'immeuble doivent alors apprendre à gérer l'immeuble ensemble et accepter de prendre des décisions communes. Cependant, tout le monde est libre de quitter cette copropriété à tout moment : cela se traduit généralement par la vente de la propriété.
Dans le cas contraire, le désaccord surgit et une situation de blocage se crée. Il est donc fortement recommandé de prévoir la création d'une société civile immobilière pour éviter ces abus.
Pourquoi créer une SCI Familiale ?
Constituer une SCI familiale sert à gérer plus facilement un patrimoine immobilier familial.
Pour cette création, les associés réunissent leurs capitaux pour accroître leur capacité financière et en plus il est ainsi plus facile d’obtenir des financements.
Les associés d’une SCI familiale, comme son nom l’indique, sont des personnes d’une même famille, ou qui ont un lien de parenté ou des proches. Cette création leur permet de faire des acquisitions plus facilement, ainsi que de la gérer et de transmettre un bien immobilier. Les membres de la société peuvent également bénéficier de nombreux avantages fiscaux.
Si par exemple un couple marié sous le régime de la séparation de biens veut acquérir un immeuble grâce à la SCI, elle leur permet ainsi de rendre le patrimoine commun. C’est également une façon de prévoir la transmission du patrimoine à ses enfants.
Une SCI familiale est-elle un bon outil de transmission de la richesse ?
On peut parler de transmission simplifiée des biens immobiliers
En effet, la SCI est un très bon outil pour maximiser et organiser une bonne transmission du patrimoine.
Pour commencer, grâce à la titrisation qui permet à un associé de diviser son patrimoine immobilier en autant de fractions qu’il y a de parts sociales. Ceci veut dire qu’il a la possibilité de transmettre petit à petit une fraction de son patrimoine aux personnes choisies.
Puis, les parts de la SCI peuvent être démembrées. Un associé peut faire la donation de la nue-propriété et garder la jouissance de son bien qui s’appelle l’usufruit. Ainsi, c’est au décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire (l’héritier) recevra l’usufruit et sera propriétaire de la totalité du bien.
La transmission en SCI permet de réduire énormément les droits de succession et les coûts fiscaux pour les bénéficiaires. Grâce à ce mode de transmission, on peut bénéficier de la réduction de droits d’enregistrement de la base taxable qui rend l’opération financièrement plus intéressante que la transmission classique.
Un autre avantage de cette transmission est d’éviter des conflits liés à la succession puisque ce sont les statuts qui régissent la gestion des biens.