Location, qu’est ce qu’un bail notarié ?

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Différentes formes de baux résidentiels

• Le bail privé, écrit et signé directement entre particuliers. 
• Le bail notarié, acte authentique rédigé et signé par un officier public, généralement le notaire.
• Lorsqu'un bail contient une obligation de payer un loyer, le notaire en remet une copie exécutoire au propriétaire, lui permettant d'obtenir l'exécution forcée de l'engagement du locataire, de la même manière que s'il s'agissait d'une décision judiciaire.  

Le contrat de bail sera donc exécuté, sous toutes ses conditions, sans qu'une décision judiciaire ne soit nécessaire.  Le propriétaire, à qui les loyers impayés sont dus, enverra sa copie exécutoire à l'huissier de justice de son choix pour poursuite et recouvrement.

Les avantages du bail notarié

Tous les baux doivent être rédigés par acte notarié dans l'intérêt du propriétaire et du locataire. 

En effet, leur sécurité respective sera assurée. 

D'une part, il s'agit de la sécurité du locataire, qui bénéficiera de toutes les garanties prévues par la compétence du notaire et par l'acte authentique. Avec l'acte authentique, le locataire ne risque pas de signer un bail qui ne contient pas toutes les garanties offertes par la loi. Il est certain que les sommes qu'il a versées et celles qu'il s'engage à verser seront exactes et incontestables par son propriétaire.  

D'autre part, c'est aussi une question de sécurité du propriétaire, car chaque type de bail est désormais régi par de nombreuses lois et réglementations impératives. Certaines infractions sont punissables par la loi et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Les problèmes de santé publique justifient parfois ces défis. Les choses peuvent mal tourner si une obligation essentielle a été omise par le propriétaire.  

- Êtes-vous sûr de connaître toutes les règles obligatoires pour la location d'un logement ? Concept de logement décent, surface et volume minimum, plomb, amiante, etc... ?  Lorsque vous signez un bail d'habitation, pensez toujours à l'acte authentique. Ceci s'applique également aux baux commerciaux, ruraux ou professionnels.

L’encadrement des loyers

Par ailleurs, la fixation des loyers est désormais soumise à plusieurs mécanismes légaux ou réglementaires qui doivent être respectés.  

Pendant la formation du bail :  

Si le logement est situé dans une municipalité située dans les zones dites tendues, le loyer initial offert à un nouveau locataire doit être (à quelques exceptions près) le même que celui offert au locataire précédent. Une augmentation n'est possible que dans la limite de la variation de l'indice de référence locatif (IRL) si elle n'a pas été appliquée au cours des 12 derniers mois. 

Par ailleurs, depuis le 1er août 2015, le deuxième système de contrôle des loyers de la loi ALUR est en vigueur à Paris. Ainsi, les propriétaires parisiens qui louent leur appartement comme résidence principale ne peuvent plus facturer un loyer supérieur à un "loyer de référence plus", ce qui équivaut à un loyer médian (calculé quartier par quartier) augmenté de 20%. Ce système de contrôle des loyers est également en place à Lille depuis le 1er février 2017 et devrait être étendu assez rapidement aux autres villes d'ici 2018.  

En vertu d'un bail :  

• Sauf cas exceptionnels (notamment en cas de loyer manifestement sous-évalué), une augmentation annuelle du loyer (à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail) n'est possible que si elle est expressément prévue par le contrat de bail.   
• Elle ne peut excéder l'évolution de l'indice locatif de référence (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.  
• Depuis le 27 mars 2014, le locateur doit démontrer sa volonté d'appliquer la révision. Il dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue, pour en faire la demande. Après cette période, la révision du loyer pour l'exercice précédent n'est plus possible.

Qu’est ce que le dépôt de garantie ?

Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Payé à l'entrée des lieux, son montant doit être inclus dans le bail et ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour une location nue (non meublée) en résidence principale.

Dans le cas d'une location meublée en résidence principale, le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois.  Le dépôt de garantie peut être financé par un tiers tel qu'un organisme de 1% de logement.

Dans ce cas, le montant est avancé sous forme de prêt et le locataire rembourse ensuite le montant, sans intérêts, en 36 mensualités maximum. Cette aide existe pour les baux du secteur privé ou social.

Qu’en est -il des avantages pour les locataires ?

Depuis la loi ALUR, mais aussi avec la loi MACRON, les locataires ont vu leur protection renforcée, notamment en cas de congé accordé par le propriétaire, qui doit désormais justifier par écrit des motifs graves et légitimes de rupture du contrat, ou sa décision de reprendre le bien, ou de le vendre. 

De même, un propriétaire qui a acquis un logement occupé, peut accorder à son locataire un congé, suivant les conditions qui ont été modifiées. 

Ainsi, si la durée du bail en cours est inférieure à 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut résilier le bail en vue de sa vente qu'à l'issue du premier renouvellement tacite ou du premier renouvellement du bail en cours (par contre, si la durée est supérieure à 3 ans après la date d'acquisition, la résiliation peut intervenir à la fin du contrat en cours). 

Dans le cas d'un congé de reprise et si la durée du bail en cours est inférieure à 2 ans après l'acquisition, le congé accordé par le bailleur à la fin du bail en cours prendra effet 2 ans après la date de l'acquisition.  

Le service Visale vous simplifie la vie si vous êtes locataire à la recherche d'un garant : 

• il est ouvert aux salariés de plus de 30 ans quel que soit leur contrat de travail (à l'exclusion des contrats à durée indéterminée confirmés) entrant dans le logement locatif privé dans les six mois suivant leur embauche ; 
• les salariés de moins de 30 ans, quel que soit leur contrat de travail, pour un bail débutant dans l'année qui suit leur entrée en fonction ; 
• les ménages soutenus dans le cadre de l'intermédiation locative ; 
• et à tous les jeunes de moins de 30 ans à la recherche d'un logement (jeunes salariés, indépendants, demandeurs d'emploi ou étudiants, à l'exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents).  

Pour les propriétaires qui cherchent à sécuriser leurs revenus locatifs en toute simplicité, Visale garantit aux bailleurs du parc privé le paiement des loyers impayés pendant les 3 premières années du bail (dans la limite d'un certain montant fixé en fonction de la situation du logement).