Qu’est ce que l’usufruit ?

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L’usufruit définition

Prenons l'exemple d'un logement. Il est à noter que le droit de propriété confère au propriétaire trois types de prérogatives : 

• le droit d'utiliser le logement (d'y vivre), 
• le droit de percevoir des revenus du logement (en le louant), 
• le droit de disposer du bien (le vendre). 

Il est possible pour le propriétaire de séparer ces prérogatives en deux groupes :

• d'une part, l'usufruit, qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir des revenus
• et d'autre part, la nue-propriété, qui inclut le droit de disposer. 

Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété.

L'usufruit est le plus souvent une rente viagère, c'est-à-dire qu'il s'éteint au moment du décès de son titulaire. Il peut également être établi pour une durée déterminée, appelée usufruit temporaire. 

La personne qui a le droit d'utiliser le logement et d'en recevoir le revenu est l'usufruitier, la personne qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire. 

L'usufruit ne doit pas être confondu avec le droit d'usage et d'habitation. Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et se limite au logement dans le logement (sans pouvoir le louer) alors que l'usufruit est un droit réel et peut concerner aussi bien les bâtiments que le mobilier (ex. : portefeuille titres).

Qu'est-ce que l'usufruit dans une succession ?

Qu'est-ce que l'usufruit ? 

Une propriété immobilière peut être divisée en deux parties, c’est ce qu’on appelle le démembrement du droit de propriété :

• d’un côté, la nue-propriété
• de l’autre l’usufruit.

L’usufruitier dispose donc de l’usage du bien et peut en percevoir les “fruits” (loyers, dividendes…). Il peut donc occuper un appartement ou le louer et en toucher les loyers, mais il ne pourra pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.

Quels sont les droits relatifs à l'usufruit ?

Le démembrement d’une propriété est souvent employé lors d’une donation : seule la nue-propriété du bien est donnée et le donateur en garde l’usufruit. C’est ce que l’on appelle “donation avec réserve d’usufruit”.

Ce procédé patrimonial permet, d’une part, au donateur de garder la jouissance du bien (droit de l’utiliser et perception des loyers), et d’autre part de limiter le montant  des droits de mutation à payer.

Quelles obligations sont liées à l'usufruit ?

L’usufruitier a des droits très variés :

Il peut décider d’habiter le bien ou de le laisser libre ou de le louer afin d’en recueillir les loyers. Ces droits sont donc très proches des droits du propriétaire.

La seule différence est qu’il ne peut ni vendre ni démolir ce bien sans l’accord du nu-propriétaire. Il ne pourra céder que la partie dont il est propriétaire, c’est-à-dire l’usufruit. 

L’usufruitier a d’autres droits, comme celui d’entretenir le bien, de payer la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation, s’il y habite. C’est aussi lui qui paie les frais de réparations, pour les gros travaux, c’est au nu-propriétaire qu’ils incombent.

Dès le début de son statut d’usufruitier, la personne doit fournir une caution en cas de conflit et faire dresser un inventaire des meubles, ainsi qu’un état des lieux.

A quel moment l'usufruit prend-il fin ?

L’usufruit est temporaire.
Il peut d’éteindre au décès de l’usufruitier, ou à l’arrivée du terme fixé par une convention.
C’est alors que le nu-propriétaire devient propriétaire de la pleine-propriété du bien.

Comment calculer l'usufruit ?

Si, par exemple : l'usufruitier et le nu-propriétaire conviennent de vendre le bien, comment le prix peut-il être partagé entre eux ?

Vos parents vous donnent la nue-propriété d'un appartement, sur quelle valeur le Trésor vous taxera-t-il ? 

La question de l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (les deux sont bien sûr liés) est donc très importante. Une loi a établi les règles applicables aux donations, successions, ventes, échanges, apports aux entreprises, etc. 

L'évaluation s'effectue en appliquant un barème tenant compte de la durée de vie de l'usufruitier, puisque l'usufruitier n'existe que pendant la vie de son titulaire. Pour l'usufruit à durée déterminée (usufruit temporaire), une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier. 

L'usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de pleine propriété pour chaque période de 10 ans et sans fraction (23% de 0 à 10 ans, 46% de 11 à 20 ans et 69% de 21 à 30 ans). N'oubliez pas, par ailleurs, que le droit d'usage et d'habitation est évalué par l'administration fiscale à 60% de la valeur de l'usufruit viager.